Anwaltskanzlei Lothar Spatz ¯¯¯¯¯ Spezialist für Vermieter und Wohnungseigentümer
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	Heute aktuell RA Lothar Spatz: Mietrecht aktuell 2012 zuverlässig mit den neuesten BGH-Entscheidungen Mietrecht komplett, laufend aktualisiert, 1230 Seiten tagesaktuell als PDF-Datei (Adobe Reader) oder als CD-ROM KVV Verlag, Köln Heute aktuell RA Lothar Spatz: Wohnungseigentumsrecht aktuell 2012 zuverlässig mit den neuesten BGH-Entscheidungen Wohnungseigentumsrecht komplett, laufend aktualisiert, 1036 Seiten tagesaktuell als PDF-Datei (Adobe Reader) oder als CD-ROM KVV Verlag, Köln
15.7.2012 RA Lothar Spatz: Die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung (vollständig überarbeitete Auflage Juli 2012) 15.6.2012 RA Lothar Spatz: Mieterhöhung nach Modernisierung von Wohnraum (vollständig überarbeitete Auflage Juni 2012) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15.5.2012 RA Lothar Spatz: Der wohnungseigentumsrechtliche Eigentümerbeschluss (vollständig überarbeitete Auflage Mai 2012) 12.5.2012 BGH: Vorbehalt der Bestellung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer Ein Vorbehalt, der den teilenden Eigentümer berechtigt, einzelnen Wohnungen nachträglich Sondernutzungsrechte zuzuordnen, ist nur wirksam, wenn er erkennen lässt, welche Flächen für die Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können, und nur zulässig, sofern und solange der dadurch Begünstigte Eigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentümereinheit ist (BGH, Urteil vom 20.1.2012 - V ZR 125/11). 12.5.2012 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Nichtgenehmigung einer erneuten baulichen Veränderung nach vorübergehendem Rückbau wegen Sanierung Zur Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Erneuerung des Filters einer Trinkwasseranlage Zur gesamtschuldnerischen Haftung beider Mieter für die gesamte Mietforderung des Vermieters (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 12.5.2012) 23.4.2012 BGH: Zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung Die Betriebskostenabrechnung ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Vorauszahlungen des Mieters zu niedrig oder überhaupt nicht in Ansatz gebracht hat (BGH, Urteil vom 15.2.2012 - VIII ZR 197/11). 23.4.2012 BGH: Zur Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam (BGH, Urteil vom 15.2.2012 - VIII ZR 197/11). 21.4.2012 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur abweichenden Verteilung der Instandhaltungskosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft Zur anteiligen Nutzung von Gemeinschaftsräumen in einer Doppelhaushälfte Zur Abrechnung von Kaltwasserkosten ohne Zähler nach der Differenzmethode (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 21.4.2012) 20.4.2012 BGH: Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Benennung von Vergleichswohnungen Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (Urteil vom 28.3.2012 - VIII ZR 79/11). 16.4.2012 RA Lothar Spatz: Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsklage (vollständig überarbeitete Auflage April 2012) 30.3.2012 BGH: Zum Konkurrenzschutz in einem Ärztehaus Ist bei Mietvertragsabschluss bekannt, dass im Mietobjekt ("Ärztehaus") eine Praxis für Hals-, Nasen- und Ohrenkrankheiten betrieben wird, muss der Mieter, der ein "Optik- und Hörgerätegeschäft" betreiben will, bereits zu diesem Zeitpunkt damit rechnen, dass der dort praktizierende Facharzt sämtliche Leistungen erbringen wird, zu denen er berechtigt ist, und es insoweit zu Überschneidungen kommen kann, selbst wenn dies bei Vertragsabschluss mangels gesetzlicher Befugnis des Facharztes zur "Direktversorgung" seiner Patienten nicht weiter absehbar war (BGH, Urteil vom 11.1.2012 - XII ZR 40/10. 24.3.2012 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Verpflichtung des ausgezogenen Wohnungseigentümers zur Weiterzahlung des Hausgeldes Zur Umwidmung einer Gartenfläche der Wohnungseigentumsanlage zum Fahrradabstellplatz Zur Verpflichtung des Wohnungsmieters zur Zahlung der Kosten von Kleinreparaturen (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 24.3.2012) 7.3.2012 BGH: Rückzahlung der Kaution durch den Ersteher in der Zwangsversteigerung Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt hatte (BGH, Urteil vom 7.3.2012 - XII ZR 13/10). 15.3.2012 RA Lothar Spatz: Instandhaltung und Instandhaltungsrücklage im Wohnungseigentumsrecht (vollständig überarbeitete Auflage März 2012) 10.3.2012 BGH: Unangemessene Benachteiligung des Wohnungsmieters durch Farbwahlklausel Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (BGH, Urteil vom 22.2.2012 - VIII ZR 205/11). 3.3.2012 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der vermieteten Wohnung Zum Anspruch eines behinderten Wohnungseigentümers auf Zustimmung zum Einbau eines Fahrstuhls Zur Umrüstung der Satellitenanlage auf digitalen Empfang im Mietmehrfamilienhaus (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 3.3.2012) 17.2.2012 BGH: Erneute Kündigung und Klage nach Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage zulässig Die rechtskräftige Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage hindert den Vermieter grundsätzlich nicht, den Mietvertrag erneut wegen Eigenbedarfs zu kündigen und den Mieter erneut auf Räumung gerichtlich in Anspruch zu nehmen (BGH, Beschluss vom 17.1.2012 - VIII ZR 171/11). 15.2.2012 RA Lothar Spatz: Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (vollständig überarbeitete Auflage Februar 2012) 4.2.2012 BGH: Abrechnung der Heizkosten bei Wohnraum nur nach Maßgabe des tatsächlich angefallenen Kosten Der Vermieter ist verpflichtet, die Heizkosten gegenüber dem Wohnungsmieter nach den tatsächlich angefallenen Kosten abzurechnen. Eine Abrechnung auf der Grundlage der vom Vermieter an den Energieversorger geleisteten Vorauszahlungen ist nicht zulässig (BGH, Urteil vom 1.2.2012 - VIII ZR 156/11). 4.2.2012 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Kürzung der Müllabfuhrkosten bei nicht bewohnter Eigentumswohnung Zur Pflicht des Wohnungseigentümers zur Beheizung seiner Wohnung Zur Umlage der Kosten der Beseitigung von Müll und Sperrmüll auf die Wohnungsmieter (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 4.2.2012) 25.1.2012 Stadt Köln: Verlängerung der Kündigungssperrfrist Für den Bereich der Stadt Köln ist eine Verlängerung der Kündigungssperrfrist - diese Frist gilt nach der Umwandlung einer Mietwohnung und anschließender Veräußerung für den Erwerber und neuen Vermieter - von bisher drei auf acht Jahre geplant. 20.1.2012 BGH: Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen schuldet der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnungen begründen, auch soweit die Einzelabrechnungen an die Voreigentümer adressiert sind, eine Zahlungsverpflichtung des im Grundbuch eingetragenen neuen Wohnungseigentümers (BGH, Urteil vom 2.12.2011 - V ZR 113/11). 15.1.2012 RA Lothar Spatz: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (vollständig überarbeitete Auflage Januar 2012) 15.1.2012 BGH: Vorbehalt der Bestellung von Sondernutzungsrechten zugunsten des teilenden Eigentümers ist zulässig Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen (BGH, Urteil vom 2.12.2011 - V ZR 74/11). 14.1.2012 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zum Wechsel des Heizkostenmessung-Anbieters für ein Mehrfamilienhaus nach 15 Jahren Zur Insolvenz des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage Zur Darstellung von Versicherungszahlungen in der wohnungseigentumsrechtlichen Jahresabrechnung (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 14.1.2012) 10.1.2012 BGH: Kein Anspruch des Mieters auf Modernisierung Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet. Der Mieter hat grundsätzlich auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil vom 14.9.2011 - VIII ZR 10/11). 21.12.2011 BGH: 10-jährige Bindung bei Wärmelieferungsvertrag nicht ohne weiteres zulässig Die Laufzeitklausel in einem vorformulierten Wärmelieferungsvertrag mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer zehnjährigen Vertragsbindung hält der Inhaltskontrolle des § 307 BGB nicht stand, wenn es mangels hoher Investitions- und Vorhaltekosten auf Seiten des Wärmelieferanten an einer sachlichen Rechtfertigung für die zehnjährige Vertragsbindung fehlt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer kürzeren Laufzeit kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 262/09). 15.12.2011 RA Lothar Spatz: Mieterhöhung bei öffentlich gefördertem Wohnraum (vollständig überarbeitete Auflage Dezember 2011) 10.12.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Haarrisse im Waschbecken der Mietwohnung berechtigen den Vermieter nicht zum Austausch Zur Berechnung der Heizkosten, wenn sich in einzelnen Eigentumswohnungen der Verbrauch nicht ermitteln lässt Zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen im Anschluss an eine Betriebskostenabrechnung (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 10.12.2011) 30.11.2011 BGH: Zum Auskunftsanspruch des Wohnungsmieters bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht von Bedeutung, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen aus-geglichen werden (BGH, Urteil vom 16.11.2011 - VIII ZR 106/11). 19.11.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zum Kostenverteilungsschlüssel für die Umlage der Wasserkosten in der Wohnungseigentumsanlage Zur eigenmächtigen Sanierung von Gemeinschaftseigentum durch einzelne Sondereigentümer Zur Instandhaltung einer Mietwohnung durch den Vermieter und zum Aufwendungsersatz des Mieters (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 19.11.2011) 15.11.2011 RA Lothar Spatz: Sondereigentum und Sondernutzungsrecht (vollständig überarbeitete Auflage November 2011) 8.11.2011 BGH: Zum Kündigungsgrund der Verhinderung einer angemessenen Verwertung der Immobilie Ob die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks für den Vermieter mit erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verbunden ist, hängt von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich ei-ner allgemeinen Betrachtung (BGH, Beschluss vom 13.9.2011). 29.10.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur isolierten Kündigung einer Garage gegenüber einem Wohnungsmieter Zur Rücksichtnahme auf die übrigen Wohnungseigentümer beim Einbau von Rollladenmotoren Zur Verteilung der Zinsen bei Überziehung des laufenden Bankkontos der Wohnungseigentümergemeinschaft (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 29.10.2011) 17.10.2011 BGH: Zur isolierten Kündigung der Garage gegenüber einem Wohnungsmieter Hat der Mieter von dem Vermieter außer der Wohnung auch eine Garage angemietet, so ist im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht demgegenüber eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen, mit der Folge, dass der Vermieter die Garage allein kündigen darf (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10). 15.10.2011 RA Lothar Spatz: Betriebskosten und ihre Abrechnung (vollständig überarbeitete Auflage Oktober 2011) 10.10.2011 BGH: Zur angemessenen Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten "Sicherheitszuschlag" von 10 % (BGH, Urteil vom 28.9.2011 – VIII ZR 294/10). 8.10.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Teilkündigung von Nebenräumen einer Wohnung zur Schaffung neuen Wohnraums Zur Zulässigkeit von Vereinbarungen zur Endrenovierung bei Wohnraum im Formularmietvertrag Zur Kostentragung bei Instandsetzungsarbeiten am Estrich einer Eigentumswohnung (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von Samstag, den 8.10.2011) 29.9.2011 BGH: Zur Pflicht des Mieters zur Duldung von funkbasierten Verbrauchserfassungsgeräten § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Jedenfalls wenn dies im Zusammenhang mit dem Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzählern geschieht, hat der Mieter gemäß § 554 Abs. 2 BGB auch den Einbau eines funkbasierten Kaltwasserzählers zu dulden (BGH, Urteil vom 28.9.2011 – VIII ZR 326/10). 28.9.2011 BGH: Modernisierungsankündigung und Duldungspflicht des Mieters Für die Auslösung der Duldungspflicht des Mieters genügt es, wenn die Moderniserungsankündigung des Vermieters dem Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, eine zureichende Kenntnis darüber vermittelt, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung dem Mieter mitgeteilt wird (BGH, Urteil vom 28.9.2011 – VIII ZR 242/10).
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