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Anwaltskanzlei
Lothar Spatz ¯¯¯¯¯ Spezialist für
Vermieter und Wohnungseigentümer |
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Heute aktuell RA Lothar
Spatz: Mietrecht aktuell 2012 zuverlässig mit den neuesten BGH-Entscheidungen Mietrecht komplett, laufend
aktualisiert, ca. 1205 Seiten tagesaktuell als PDF-Datei
(Adobe Reader) oder als CD-ROM Heute aktuell RA Lothar Spatz: Wohnungseigentumsrecht aktuell 2012 zuverlässig mit den neuesten BGH-Entscheidungen Wohnungseigentumsrecht
komplett, laufend aktualisiert, ca. 1015 Seiten tagesaktuell als PDF-Datei
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15.3.2012 RA Lothar Spatz: Instandhaltung und
Instandhaltungsrücklage im Wohnungseigentumsrecht (vollständig
überarbeitete Auflage März 2012) 15.2.2012 RA Lothar Spatz: Mieterhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete (vollständig
überarbeitete Auflage Februar 2012) ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25.1.2012 Stadt
Köln: Verlängerung der Kündigungssperrfrist Für den Bereich der Stadt Köln ist eine Verlängerung
der Kündigungssperrfrist - diese Frist gilt nach der Umwandlung einer
Mietwohnung und anschließender Veräußerung für den Erwerber und neuen
Vermieter - von bisher drei auf acht Jahre geplant. 20.1.2012 BGH:
Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen schuldet der im Grundbuch eingetragene
Wohnungseigentümer Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die
Jahresabrechnungen begründen, auch soweit die Einzelabrechnungen an die
Voreigentümer adressiert sind, eine Zahlungsverpflichtung des im Grundbuch
eingetragenen neuen Wohnungseigentümers (BGH, Urteil vom 2.12.2011 - V ZR
113/11). 15.1.2012 RA Lothar
Spatz: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (vollständig überarbeitete Auflage Januar 2012) 15.1.2012 BGH:
Vorbehalt der Bestellung von Sondernutzungsrechten zugunsten des teilenden
Eigentümers ist zulässig Der teilende Eigentümer kann sich in der
Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der
Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an
bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen (BGH,
Urteil vom 2.12.2011 - V ZR 74/11). 14.1.2012 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zum Wechsel des Heizkostenmessung-Anbieters für ein
Mehrfamilienhaus nach 15 Jahren Zur Insolvenz des Verwalters der
Wohnungseigentumsanlage Zur Darstellung von Versicherungszahlungen in der
wohnungseigentumsrechtlichen Jahresabrechnung (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 14.1.2012) 10.1.2012 BGH: Kein
Anspruch des Mieters auf Modernisierung Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien
keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, grundsätzlich nicht zu
baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet. Der
Mieter hat grundsätzlich auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm
gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer
Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil vom
14.9.2011 - VIII ZR 10/11). 21.12.2011 BGH:
10-jährige Bindung bei Wärmelieferungsvertrag nicht ohne weiteres zulässig 15.12.2011 RA Lothar
Spatz: Mieterhöhung bei öffentlich gefördertem Wohnraum (vollständig überarbeitete Auflage Dezember 2011) 10.12.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Haarrisse im Waschbecken der Mietwohnung berechtigen
den Vermieter nicht zum Austausch Zur Berechnung der Heizkosten, wenn sich in einzelnen
Eigentumswohnungen der Verbrauch nicht ermitteln lässt Zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen im
Anschluss an eine Betriebskostenabrechnung (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 10.12.2011) 30.11.2011 BGH: Zum
Auskunftsanspruch des Wohnungsmieters bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter
zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale
abgedeckten Betriebskosten kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte
für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind
Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht von Bedeutung, wenn sie durch
Erhöhungen in anderen Bereichen aus-geglichen werden (BGH, Urteil vom
16.11.2011 - VIII ZR 106/11). 19.11.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zum Kostenverteilungsschlüssel für die Umlage der
Wasserkosten in der Wohnungseigentumsanlage Zur eigenmächtigen Sanierung von
Gemeinschaftseigentum durch einzelne Sondereigentümer Zur Instandhaltung einer Mietwohnung durch den
Vermieter und zum Aufwendungsersatz des Mieters (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 19.11.2011) 15.11.2011 RA Lothar
Spatz: Sondereigentum und Sondernutzungsrecht (vollständig überarbeitete Auflage November 2011) 8.11.2011 BGH: Zum Kündigungsgrund
der Verhinderung einer angemessenen Verwertung der Immobilie Ob die Verhinderung einer angemessenen
wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks für den Vermieter mit erheblichen
Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verbunden ist, hängt von den
besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich ei-ner
allgemeinen Betrachtung (BGH, Beschluss vom 13.9.2011). 29.10.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur isolierten Kündigung einer Garage gegenüber einem
Wohnungsmieter Zur Rücksichtnahme auf die übrigen Wohnungseigentümer
beim Einbau von Rollladenmotoren Zur Verteilung der Zinsen bei Überziehung des
laufenden Bankkontos der Wohnungseigentümergemeinschaft (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 29.10.2011) 17.10.2011 BGH: Zur
isolierten Kündigung der Garage gegenüber einem Wohnungsmieter Hat der Mieter von dem Vermieter außer der Wohnung
auch eine Garage angemietet, so ist im Regelfall anzunehmen, dass die
Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der
Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und
die Garage auf demselben Grundstück befinden. Bei einem schriftlichen
Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine
Garage spricht demgegenüber eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit
der beiden Vereinbarungen, mit der Folge, dass der Vermieter die Garage
allein kündigen darf (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10). 15.10.2011 RA Lothar
Spatz: Betriebskosten und ihre Abrechnung (vollständig überarbeitete Auflage Oktober 2011) 10.10.2011 BGH: Zur
angemessenen Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist
nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die
voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr
abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die
letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine
konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt
werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten
"Sicherheitszuschlag" von 10 % (BGH, Urteil vom 28.9.2011 –
VIII ZR 294/10). 8.10.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Teilkündigung von Nebenräumen einer Wohnung zur
Schaffung neuen Wohnraums Zur Zulässigkeit von Vereinbarungen zur
Endrenovierung bei Wohnraum im Formularmietvertrag Zur Kostentragung bei Instandsetzungsarbeiten am
Estrich einer Eigentumswohnung (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 8.10.2011) 29.9.2011 BGH: Zur
Pflicht des Mieters zur Duldung von funkbasierten Verbrauchserfassungsgeräten § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung
erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit
Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte,
sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch
noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Jedenfalls wenn
dies im Zusammenhang mit dem Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzählern
geschieht, hat der Mieter gemäß § 554 Abs. 2 BGB auch den Einbau eines
funkbasierten Kaltwasserzählers zu dulden (BGH, Urteil vom 28.9.2011 – VIII
ZR 326/10). 28.9.2011 BGH:
Modernisierungsankündigung und Duldungspflicht des Mieters Für die Auslösung der Duldungspflicht des Mieters
genügt es, wenn die Moderniserungsankündigung des Vermieters dem Mieter, der
die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, eine zureichende Kenntnis
darüber vermittelt, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung
verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu
zahlende Miete auswirkt. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte
Zweck verlangt nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in
der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung dem Mieter mitgeteilt wird
(BGH, Urteil vom 28.9.2011 – VIII ZR 242/10). 17.9.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Pflicht des Verwalters zur Weiterleitung des
Versammlungsprotokolls an die Wohnungseigentümer Zum Rückbau eigenmächtig zu Wohnraum ausgebauter
Kellerräume in der Wohnungseigentumsanlage Zur mietvertraglichen Pflicht des Wohnungsmieters zur
Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 17.9.2011) 16.9.2011 BGH: Zu
Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für
eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der
Betriebskosten durch den Vermieter. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in
der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit
überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen
vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht (BGH,
Urteil vom 6.7.2011 - VIII ZR 340/10). 15.9.2011 RA Lothar
Spatz: Die Versammlung der Wohnungseigentümer (vollständig überarbeitete Auflage September 2011) 12.9.2011 BGH:
Kaution des GmbH-Geschäftsführers für die von ihm geführte Gesellschaft Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese
eine persönliche Mietsicherheit begeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt),
stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zwei Monate, bevor die
Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur
Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar (BGH, Urteil vom 20.7.2011
- XII ZR 155/09). 27.8.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur vertraglichen Pflicht des Wohnungsmieters zur
Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses Zum Zeitpunkt der Vorlage der Jahresabrechnung des
Verwalters der Wohnungseigentumsanlage Zur Abänderung der Teilungserklärung durch
Mehrheitsbeschluss bei entsprechender Öffnungsklausel (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 27.8.2011) 25.8.2011 BGH: Zur
Entziehung des Wohnungseigentums gemäß §§ 18, 19 WEG Vor der Entziehung des Wohnungseigentums muss
grundsätzlich zunächst eine Abmahnung gegenüber dem betreffenden
Wohnungseigentümer ausgesprochen werden. Bleibt diese erfolglos, muss die
Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung durch Beschluss die
Entziehung des Eigentums anordnen. Nach Bestandskraft dieses
Eigentümerbeschlusses muss die Gemeinschaft Klage gegen den betroffenen
Wohnungseigentümer auf Entziehung des Eigentums erheben (BGH, Urteil vom
8.7.2011 - V ZR 2/11). 15.8.2011 RA Lothar
Spatz: Schönheitsreparaturen während und bei Ende des Mietverhältnisses (vollständig überarbeitete Auflage August 2011) 10.8.2011 BGH:
Anspruch auf WEG-Notverwalter auch durch einstweilige Verfügung Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die
Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen
Verwalters verlangen. Der Anspruch der Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4
WEG auf eine Verwaltung ihrer Gemeinschaft, die den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, schließt einen Anspruch auf Abberufung
eines untauglichen Verwalters und auf Bestellung eines tauglichen Verwalters
ein und kann durch eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO gesichert
werden (BGH, Urteil vom 10.6.2011 - V ZR 146/10). 6.8.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Berechtigung des Vermieters zum jederzeitigen
Zugriff auf die als Sparbuch des Mieters angelegte Mietkaution Zur erforderlichen Mehrheit für die Beschlussfassung
über Balkonsanierungsmaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage Zur Berechtigung des Vermieters, einen nachträglichen
Balkonanbau an die Mietwohnung abzulehnen (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 6.8.2011) 31.7.2011 BGH: Zur Feststellung
der Einzelvergleichsmiete im Gerichtsverfahren auch ohne Sachverständigen Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete muss die Einzelvergleichsmiete für die Wohnung nicht zwingend
über ein Sachverständigengutachten festgestellt werden, wenn ein
qualifizierter Mietspiegel vorliegt und das Gericht über hinreichende
Ortskenntnis verfügt (BGH, Urteil vom 4.5.2011 – VIII ZR 227/10). 16.7.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Erforderlichkeit der Zustimmung der übrigen
Eigentümer zur Balkonverglasung einer Eigentumswohnung Zur umfassenden Verantwortlichkeit des
Wohnungsmieters für seinen Untermieter gegenüber dem Vermieter Zur Pflicht des Mieters zur Zahlung der
Betriebskosten für eine zeitweise nicht genutzte Wohnung (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 16.7.2011) 15.7.2011 BGH: Zum
Rückforderungsanspruch betreffend ausgeliehene Verwaltungsunterlagen Überlässt der Verwalter einem Wohnungseigentümer
Verwaltungsunterlagen zur Prüfung außerhalb seiner Geschäftsräume, kommt
regelmäßig ein Leihvertrag zustande mit der Folge, dass der Verwalter die
Herausgabe (Rückgabe) der Unterlagen im eigenen Namen an sich selbst
verlangen kann (BGH, Urteil vom 15.7.2011 - V ZR 21/11). 13.7.2011 RA Lothar
Spatz: Der Verwalter von Wohnungseigentum (vollständig überarbeitete Auflage Juli 2011) 7.7.2011 BGH: Zur
Begründung des Eigenbedarfs des Vermieters im Kündigungsschreiben Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es
grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die
Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der
Erlangung der Wohnung hat. Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt
wurden oder die ihm sonst bekannt sind, brauchen im Kündigungsschreiben nicht
nochmals wiederholt zu werden (BGH, Urteil vom 6.7.2011 – VIII ZR 317/10). 29.6.2011 BGH:
Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter verjähren erst in
drei Jahren Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die
eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, ist auf einen
Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der
Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar.
Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren (BGH,
Urteil vom 29.6.2011 – VIII ZR 349/10). 27.6.2011 RA Lothar
Spatz: Wohnraum-Mietrecht Kompakt (speziell für Einsteiger) (1. Auflage 2011) 25.6.2011 RA Lothar Spatz: Mietrechtsexperten antworten Zur Korrektur von Abweichungen zwischen Planung und
Bauausführung in Wohnungseigentumsanlagen Zu den Kosten der Sanierung von Balkonen in der
Wohnungseigentumsanlage Zur Umlage von Treppenhausreinigungskosten auf Mieter
in einer Wohnungseigentumsanlage (Kölner Stadt-Anzeiger und Kölnische Rundschau von
Samstag, den 25.6.2011) 20.6.2011 BGH:
Korrektur der Betriebskostenabrechnung kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist Dem Wohnungsmieter kann es nach Treu und Glauben
verwehrt sein, den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist an einem für
den Mieter offensichtlichen Versehen bei der Zusammenstellung der geleisteten
Betriebskostenvorauszahlungen festzuhalten, wenn der Vermieter das Versehen
kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat (BGH, Urteil vom
30.3.2011 - VIII ZR 133/10). 15.6.2011 RA Lothar
Spatz: Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsklage (vollständig überarbeitete Auflage Juni 2011) 8.6.2011 BGH: Zum
Kündigungsrecht des Vermieters wegen Verwertungshinderung Bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand
eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur
Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist,
kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters nicht schon deshalb verneint
werden, weil der Vermieter das Grundstück als Erbe bereits im vermieteten und
unrentablen Zustand erworben hat und seit dem tatsächlichen Eintritt in das
Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche
Verschlechterung eingetreten ist (BGH, Urteil vom 8.6.2011 – VIII ZR 226/09). |
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