Anwaltskanzlei Lothar Spatz                                 ☼ ☼ ☼ ☼ ☼                                 Kanzlei für Immobilienrecht

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neu von RA Lothar Spatz (alle Werke erhältlich beim KVV Verlag, Köln)

 

Mietrecht Spezial 2016

insbesondere für professionelle Nutzer mit den stets neuesten BGH-Entscheidungen

 

Das Vermieter-Handbuch 2016

insbesondere für Neueinsteiger mit schnellen Sofortinformationen

 

Wohnungseigentumsrecht Spezial 2016

insbesondere für professionelle Nutzer mit den stets neuesten BGH-Entscheidungen

 

Das Wohnungseigentümer-Handbuch 2016

insbesondere für Neueinsteiger mit schnellen Sofortinformationen

 

 

15.2.2017

RA Lothar Spatz: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Februar 2017)

 

15.1.2017

RA Lothar Spatz: Die Vorbereitung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Januar 2017)

 

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15.12.2016

RA Lothar Spatz: Die Betriebskosten und ihre rechtswirksame Abrechnung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Dezember 2016)

 

15.11.2016

BGH: Nachträgliche Zahlung lässt ordentliche Kündigung des Vermieters nicht unwirksam werden

Der nach Ausspruch der fristlosen und der fristgerechten Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs vom Mieter vorgenommene Ausgleich sämtlicher fälliger Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit der neben der fristlosen Kündigung ausgesprochenen fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses (BGH, Beschluss vom 20.7.2016 - VIII ZR 238/15).

 

15.11.2016

RA Lothar Spatz: Der Verwalter in Wohnungseigentumssachen

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage November 2016)

 

21.10.2016

BGH: Zur formellen Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9 a HeizkostenVO entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung der Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (BGH, Urteil vom 24.8.2016 - VIII ZR 261/15).

 

21.10.2016

BGH: Fristlose Kündigung des Vermieters kann nur durch vollständige Ausgleichung des Mietrückstands verhindert werden

Den Ausspruch einer wegen Zahlungsverzugs zulässigen fristlosen Kündigung des Vermieters kann der Mieter nicht dadurch verhindern, dass er einen Teil des offenstehenden Betrags zahlt, sondern nur dadurch, dass er vor Zugang des Kündigungsschreibens den gesamten Zahlungsrückstand an den Vermieter ausgleicht oder durch Aufrechnung mit einer begründeten Gegenforderung tilgt (BGH, Urteil vom 24.8.2016 - VIII ZR 261/15.

 

15.10.2016

RA Lothar Spatz: Die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Oktober 2016)

 

23.9.2016

LG Köln: Vergemeinschaftung der Mängelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger

Es entspricht grundsätzlich einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der einzelnen Sondereigentümer gegen den Bauträger auf die Gemeinschaft zur Ausübung übertragen werden. Die ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es in aller Regel, einen einheitlichen Willen darüber zu bilden, wie die Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu bewerkstelligen ist. Von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft darf nur abgesehen werden, wenn dies durch besondere Gründe gerechtfertigt ist (LG Köln, Urteil vom 15.9.2016 - 29 S 34/16).

 

20.9.2016

BGH: Bauträger darf sich nicht selbst zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragen

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 30.6.2016 - VII ZR 188/13).

 

15.9.2016

RA Lothar Spatz: Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage September 2016)

 

15.8.2016

BGH: Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen hat, ist auch bei Pauschalen ausreichend.

Der Grundsatz, dass bei einem Mietvertrag über Wohnraum für eine Umlage von Betriebskosten die Vereinbarung genügt, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen habe, gilt in gleicher Weise auch dann, wenn für die Betriebskosten keine Vorauszahlung, sondern eine Pauschale vereinbart wird (BGH, Beschluss vom 7.6.2016 - VIII ZR 274/15).

 

15.8.2016

RA Lothar Spatz: Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsklage bei Wohnraum

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage August 2016)

 

20.7.2016

BGH: Mit verjährten Ansprüchen auf Betriebskostennachzahlungen kann der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann sich der Vermieter aus der Mietkaution grundsätzlich auch wegen verjährter Forderungen befriedigen (§ 215 BGB, § 216 Abs. 1 BGB). Das gilt jedoch nach § 216 Abs. 3 BGB nicht für verjährte Ansprüche des Vermieters auf Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen. Wenn der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Nachzahlung verjährt ist, kann der Vermieter deshalb nicht mehr mit der Kaution aufrechnen (BGH, Urteil vom 20.7.2016 - VIII ZR 263/14).

 

15.7.2016

BGH: Keine Anwendung von § 314 BGB im Wohnraummietrecht

Die für Dauerschuldverhältnisse geltende allgemeine Regelung des § 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, findet im Wohnraummietrecht keine Anwendung. Die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen ist in den §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt (BGH, Urteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15).

 

15.7.2016

BGH: Bei Beschlussfassung kann auf außerhalb des Protokolls befindliche Unterlagen Bezug genommen werden

Nimmt ein Eigentümerbeschluss auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (BGH, Urteil vom 8.4.2016 - V ZR 104/15).

 

15.7.2016

RA Lothar Spatz: Der Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juli 2016)

 

24.6.2016

BGH: Vorgeschobener Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm genannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können (BGH, Beschluss vom 10.5.2016 - VIII ZR 214/15).

 

20.6.2016

BGH: Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung ausnahmslos nur binnen Jahresfrist möglich

Die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB, wonach der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend machen kann, gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell überhaupt nicht auf den Mieter umgelegt werden können (BGH, Urteil vom 11.5.2016 - VIII ZR 209/15).

 

20.6.2016

BGH: Wenn der Mieter die Einbauküche des Vermieters ausbaut

Wenn der Vermieter die Wohnung mit einer eingebauten Küche vermietet, im Verlaufe des Mietverhältnisses der Mieter jedoch den Vermieter darum bittet, die Einbauküche durch eine eigene Küche ersetzen zu dürfen, und der Vermieter dies mit der Maßgabe gestattet, dass der Mieter die Einbauküche aufzubewahren und in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und bei Mietende den ursprünglichen Zustand auf seine Kosten wiederherzustellen hat, besteht für die Zeit, in der die Einbauküche vom Mieter ausgebaut und an anderer Stelle gelagert ist, keine Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters für die Küche (BGH, Urteil vom 13.4.2016 - VIII ZR 198/15).

 

20.6.2016

LG Berlin: Kein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung

Ist der Mieter nach einer von ihm selbst ausgesprochenen Kündigung lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zur Fortentrichtung der Miete verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser einen geeigneten Nachmieter benannt hat (LG Berlin, Beschluss vom 3.3.2016 - 67 S 39/16).

 

15.6.2016

RA Lothar Spatz: Typische Probleme mit Wohnungsmietern

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juni 2016)

 

14.6.2016

BGH: Kündigungsrecht des Vermieters bei Obhutspflichtverletzung des Mieters

Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn die Besorgnis des Vermieters begründet ist, dass der Mieter seine Obhutspflichtverletzung nach der rechtskräftigen Verurteilung fortsetzt (BGH, Urteil vom 13.4.2016 - VIII ZR 39/15).

 

25.5.2016

BGH: Zur Abrechnung von Müllbeseitigungskosten

§ 556 a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen. Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 6.4.2016 - VIII ZR 78/15).

 

24.5.2016

BGH: Ausbau von Sondereigentum

Gestattet die Teilungserklärung einem Eigentümer den Ausbau seiner Einheiten zu Wohn- oder Büroräumen, wobei "jede Baumaßnahme gestattet" wird, die "behördlich genehmigt ist", so ist die Gemeinschaft nicht befugt, die Baumaßnahmen während der Herstellungsphase umfassend begleitend zu kontrollieren und einer Rechtmäßigkeitsüberprüfung zu unterziehen (BGH, Urteil vom 26.2.2016 - V ZR 131/15).

 

16.5.2016

RA Lothar Spatz: Das Wohnungseigentümer-Handbuch

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Mai 2016)

 

28.4.2016

BGH: Mängelhaftung bei "gebrauchten" Eigentumswohnungen nach Kaufvertragsrecht

Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach ihrer Errichtung veräußert und bis dahin vermietet hat, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht (BGH, Urteil vom 25.2.2016 - VII ZR 156/13).

 

26.4.2016

BGH: Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen hat, ist grundsätzlich ausreichend.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskosten für Ordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 137/15).

 

15.4.2016

RA Lothar Spatz: Die ordentliche fristgerechte Kündigung des Vermieters

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage April 2016)

 

16.3.2016

BGH: Mieterhöhung auf der Grundlage eines privaten Sachverständigengutachtens

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 3.2.2016 - VIII ZR 69/15).

 

15.3.2016

RA Lothar Spatz: Instandhaltung, Instandsetzung und Instandhaltungsrückstellung im Wohnungseigentumsrecht

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage März 2016)

 

16.2.2016

BGH: Änderung der Rechtsprechung zur formellen Betriebskostenabrechnung

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 93/15; Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

 

15.2.2016

BGH: Kein Ausschluss einer Heizkostennachforderung

Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen...", ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen (BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 152/15).

 

15.2.2016

RA Lothar Spatz: Das Vermieter-Handbuch 2016

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Februar 2016)

 

18.1.2016

LG Köln: Gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung ohne Vereinbarung nicht zulässig

Der Vermieter muss in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche oder freiberufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, ohne entsprechende vorherige Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden (LG Köln, Beschluss vom 11.1.2016 - 1 S 241/15; Bestätigung von AG Köln, Urteil vom 28.10.2015 - 210 C 87/15).

 

15.1.2016

RA Lothar Spatz: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsrecht

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Januar 2016)

 

15.12.2015

LG Köln: Fehler des Gerichts dürfen nicht zu Lasten der Parteien gehen

Von den Parteien kann deshalb nicht verlangt werden, bei der Wahl des Rechtsmittels etwas anderes als die in der Sache ergangene Entscheidung zum Ausgangspunkt zu nehmen. Dieser Grundsatz hat jedoch allein den Zweck, den Parteien die Anfechtung mit dem durch die unrichtige Form der Entscheidung vorgezeichneten Rechtsmittel zu ermöglichen. Das Rechtsmittelgericht braucht aber nicht auf dem vom unteren Gericht eingeschlagenen falschen Weg weiterzugehen. Es darf vielmehr das Verfahren in die Bahn lenken, in die es bei richtiger Entscheidung der Vorinstanz und dem danach gegebenen Rechtsmittel gelangt wäre (LG Köln, Zwischenbescheid vom 19.11.2015 - 29 S 105/15).

 

15.12.2015

RA Lothar Spatz: Die Schönheitsreparaturen und ihre rechtswirksame Abwälzung auf den Wohnungsmieter

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Dezember 2015)

 

2.12.2015

LG Köln: Angabe der aktuellen Anschrift im Prozess unverzichtbar

Nach § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist die Mitteilung der aktuellen Anschrift ein zwingendes Erfordernis einer ordnungsgemäßen Rechtsverfolgung, soweit nicht im Einzelfall ein schützenswertes Interesse der Partei entgegensteht. Es darf einer Partei nicht gestattet werden, ein Rechtsmittel "aus dem Verborgenen" zu führen und sich so gegebenenfalls - im Fall der Erfolglosigkeit - ihrer Verpflichtung zur Kostentragung zu entziehen (LG Köln, Beschluss vom 20.7.2015 - 1 T 196/15).

 

25.11.2015

BGH: Für Mieterhöhung ist tatsächliche Wohnungsgröße maßgebend

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der BGH nicht mehr fest (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

 

18.11.2015

BGH:  Umfassende Mieterpflichten bei vorzeitiger Entlassung gegen Nachmieterstellung

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können (BGH, Urteil vom 7.10.2015 - VIII ZR 247/14).

 

15.11.2015

RA Lothar Spatz: Das Sondereigentum und das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentumsrecht

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage November 2015)

 

12.11.2015

BGH: Nutzungsentschädigung von nach Mietende auftretenden Mängeln unbeeinflusst

Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (BGH, Urteil vom 27.5.2015 - XII ZR 66/13).

 

 

 

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