Anwaltskanzlei Lothar Spatz                                 ☼ ☼ ☼ ☼ ☼                                 Kanzlei für Immobilienrecht

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neu von RA Lothar Spatz (alle Werke erhältlich beim KVV Verlag, Köln)

 

Mietrecht Spezial 2016

insbesondere für professionelle Nutzer mit den stets neuesten BGH-Entscheidungen

 

Das Vermieter-Handbuch 2016

insbesondere für Neueinsteiger mit schnellen Sofortinformationen

 

Wohnungseigentumsrecht Spezial 2016

insbesondere für professionelle Nutzer mit den stets neuesten BGH-Entscheidungen

 

Das Wohnungseigentümer-Handbuch 2016

insbesondere für Neueinsteiger mit schnellen Sofortinformationen

 

 

15.7.2016

RA Lothar Spatz: Der Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juli 2016)

 

15.6.2016

RA Lothar Spatz: Typische Probleme mit Wohnungsmietern

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juni 2016)

 

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2.5.2016

RA Lothar Spatz: Das Wohnungseigentümer-Handbuch

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Mai 2016)

 

15.4.2016

RA Lothar Spatz: Die ordentliche fristgerechte Kündigung des Vermieters

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage April 2016)

 

6.4.2016

BGH: Mängelhaftung bei "gebrauchten" Eigentumswohnungen nach Kaufvertragsrecht

Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach ihrer Errichtung veräußert und bis dahin vermietet hat, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht (BGH, Urteil vom 25.2.2016 - VII ZR 156/13).

 

17.3.2016

BGH: Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen hat, ist grundsätzlich ausreichend.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskosten für Ordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 137/15).

 

16.3.2016

BGH: Mieterhöhung auf der Grundlage eines privaten Sachverständigengutachtens

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 3.2.2016 - VIII ZR 69/15).

 

15.3.2016

RA Lothar Spatz: Instandhaltung, Instandsetzung und Instandhaltungsrückstellung im Wohnungseigentumsrecht

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage März 2016)

 

16.2.2016

BGH: Änderung der Rechtsprechung zur formellen Betriebskostenabrechnung

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 93/15; Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

 

15.2.2016

BGH: Kein Ausschluss einer Heizkostennachforderung

Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen...", ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen (BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 152/15).

 

15.2.2016

RA Lothar Spatz: Das Vermieter-Handbuch 2016

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Februar 2016)

 

18.1.2016

LG Köln: Gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung ohne Vereinbarung nicht zulässig

Der Vermieter muss in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche oder freiberufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, ohne entsprechende vorherige Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden (LG Köln, Beschluss vom 11.1.2016 - 1 S 241/15; Bestätigung von AG Köln, Urteil vom 28.10.2015 - 210 C 87/15).

 

15.1.2016

RA Lothar Spatz: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentumsrecht

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Januar 2016)

 

15.12.2015

LG Köln: Fehler des Gerichts dürfen nicht zu Lasten der Parteien gehen

Von den Parteien kann deshalb nicht verlangt werden, bei der Wahl des Rechtsmittels etwas anderes als die in der Sache ergangene Entscheidung zum Ausgangspunkt zu nehmen. Dieser Grundsatz hat jedoch allein den Zweck, den Parteien die Anfechtung mit dem durch die unrichtige Form der Entscheidung vorgezeichneten Rechtsmittel zu ermöglichen. Das Rechtsmittelgericht braucht aber nicht auf dem vom unteren Gericht eingeschlagenen falschen Weg weiterzugehen. Es darf vielmehr das Verfahren in die Bahn lenken, in die es bei richtiger Entscheidung der Vorinstanz und dem danach gegebenen Rechtsmittel gelangt wäre (LG Köln, Zwischenbescheid vom 19.11.2015 - 29 S 105/15).

 

15.12.2015

RA Lothar Spatz: Die Schönheitsreparaturen und ihre rechtswirksame Abwälzung auf den Wohnungsmieter

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Dezember 2015)

 

2.12.2015

LG Köln: Angabe der aktuellen Anschrift im Prozess unverzichtbar

Nach § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist die Mitteilung der aktuellen Anschrift ein zwingendes Erfordernis einer ordnungsgemäßen Rechtsverfolgung, soweit nicht im Einzelfall ein schützenswertes Interesse der Partei entgegensteht. Es darf einer Partei nicht gestattet werden, ein Rechtsmittel "aus dem Verborgenen" zu führen und sich so gegebenenfalls - im Fall der Erfolglosigkeit - ihrer Verpflichtung zur Kostentragung zu entziehen (LG Köln, Beschluss vom 20.7.2015 - 1 T 196/15).

 

25.11.2015

BGH: Für Mieterhöhung ist tatsächliche Wohnungsgröße maßgebend

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB in Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der BGH nicht mehr fest (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

 

18.11.2015

BGH:  Umfassende Mieterpflichten bei vorzeitiger Entlassung gegen Nachmieterstellung

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können (BGH, Urteil vom 7.10.2015 - VIII ZR 247/14).

 

15.11.2015

RA Lothar Spatz: Das Sondereigentum und das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentumsrecht

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage November 2015)

 

12.11.2015

BGH: Nutzungsentschädigung von nach Mietende auftretenden Mängeln unbeeinflusst

Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (BGH, Urteil vom 27.5.2015 - XII ZR 66/13).

 

31.10.2015

RA Lothar Spatz: Das Wohnungseigentümer-Handbuch

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Oktober 2015)

 

23.10.2015

BGH: Eigenbedarf muss hinreichend bestimmt und konkretisiert sein

Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bis lang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (BGH, Urteil vom 23.9.2015 - VIII ZR 297/14).

 

15.10.2015

RA Lothar Spatz: Die Mieterhöhung nach Modernisierung von Wohnraum

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Oktober 2015)

 

30.9.2015

BGH: Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann zulässig sein

Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Gemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt und gegen die Alternative einer Sonderumlage abgewogen werden. Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens muss gewissen Anforderungen genügen (BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 244/14).

 

30.9.2015

RA Lothar Spatz: Das Vermieter-Handbuch

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage September 2015)

 

15.9.2015

BGH: Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen (BGH, Urteil vom 1.7.2015 - VIII ZR 14/15).

 

15.9.2015

RA Lothar Spatz: Die Vorbereitung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage September 2015)

 

15.8.2015

BGH: Schadensersatzpflicht des Vermieters bei Vortäuschung von Eigenbedarf

Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer Eigenbedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die Eigenbedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war (BGH, Urteil vom 10.6.2015 - VIII ZR 99/14).

 

15.8.2015

RA Lothar Spatz: Die Minderung der Miete wegen Gebrauchsbeeinträchtigung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage August 2015)

 

12.8.2015

BGH: Kein Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters nach Beendigung der Mietzeit

Mit Beendigung des Mietverhältnisses erlischt die Pflicht des Vermieters, die Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, mit der Folge, dass der frühere Mieter im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Mangelbeseitigung mehr hat (BGH, Urteil vom 27.5.2015 - XII ZR 66/13)

 

15.7.2015

RA Lothar Spatz: Der Verwalter in Wohnungseigentumssachen

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juli 2015)

 

17.6.2015

BGH: Zurückbehaltungsrecht des Mieters nur vorübergehend zulässig, sonst kann Vermieter kündigen

Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, wegen eines Mangels der Mietwohnung die Miete um 20% zu mindern und zusätzlich ohne zeitliche Begrenzung die restlichen 80% der Miete zurückzubehalten. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters dient dazu, auf den Vermieter - vorübergehend - Druck auszuüben, damit dieser den Mangel beseitigt. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter für mehr als drei volle Jahre keinerlei Mietzahlungen an den Vermieter geleistet. Die hierwegen vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung hat der BGH als berechtigt und wirksam festgestellt (BGH, Urteil vom 17.6.2015 - VIII ZR 19/14).

 

15.6.2015

RA Lothar Spatz: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juni 2015)

 

16.5.2015

BGH: Eingeschränkte Haftung des Vermieters für "Umweltmängel"

Der Vermieter hat im Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB bestehenden Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er selbst diese Geräusche gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB entschädigungslos zu dulden hätte (BGH, Urteil vom 29.4.2015 - VIII ZR 197/14).

 

15.5.2015

RA Lothar Spatz: Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Mai 2015)

 

17.4.2015

BGH: Kündigung des Vermieters wegen Verletzung von Duldungspflichten des Mieters

Wenn der Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung wegen anstehender Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen pflichtwidrig verweigert, muss der Vermieter nicht zunächst seinen Duldungsanspruch gerichtlich durchsetzen, sondern kann sofort die fristlose Kündigung des Mietvertrags nach § 543 BGB wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses aussprechen (BGH, Urteil vom 15.4.2015 - VIII ZR 281/13).

 

16.4.2015

BGH: Der Vermieter entscheidet bei der Eigenbedarfskündigung selbst über seinen Wohnbedarf

Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder für seine Angehörigen als angemessen sieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (BGH, Urteil vom 4.3.2015 - VIII ZR 166/14).

 

15.4.2015

RA Lothar Spatz: Zahlungsverzug, Kündigung, Räumungsklage

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage April 2015)

 

31.3.2015

BGH: Zweifamilienhaus-Sonderkündigungsrecht eingeschränkt

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573 a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (BGH, Urteil vom 18.2.2015 - VIII ZR 127/14).

 

31.3.2015

BGH: Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung

Ein Rechtsmissbrauch des Vermieters bei dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung liegt nicht vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer - von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen - "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (BGH, Urteil vom 4.2.2015 - VIII ZR 154/14).

 

31.3.2015

RA Lothar Spatz: Typische Probleme mit Wohnungsmietern

(1. Auflage März 2015)

 

18.3.2015

BGH: Schönheitsreparaturen auf Mieter nur bei einer renoviert an den Mieter übergebenen Wohnung abwälzbar

Eine mietvertragliche Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam, wobei ein zu Mietbeginn dem Mieter gewährter Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete keinen angemessenen Ausgleich darstellt. Ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde, was vom Mieter zu beweisen ist, hängt entscheidend davon ab, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren zu Beginn des Mietverhältnisses so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung dem Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14; Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

 

18.3.2015

BGH: Formularmäßige Kostenabgeltungsklausel im Wohnraummietvertrag rechtsunwirksam

Eine - zur Unwirksamkeit der mietvertraglich formularmäßig vereinbarten Kostenabgeltungsklausel für bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde (BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 242/13; Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

 

15.3.2015

BGH: Abweichung vom Teilungsplan bei Errichtung der WEG-Anlage

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet (BGH, Urteil vom 14.11.2014 - V ZR 118/13).

 

15.3.2015

RA Lothar Spatz: Der wohnungseigentumsrechtliche Eigentümerbeschluss

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage März 2015)

 

 

 

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