Anwaltskanzlei Lothar Spatz                                 ☼ ☼ ☼ ☼ ☼                                 Kanzlei für Immobilienrecht

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neu von RA Lothar Spatz (alle Werke erhältlich beim KVV Verlag, Köln)

 

Mietrecht Komplett

mit den neuesten BGH-Entscheidungen

 

Mietrecht Kompakt

Das Wichtigste für Vermieter

 

Wohnungseigentumsrecht Komplett

mit den neuesten BGH-Entscheidungen

 

Wohnungseigentumsrecht Kompakt

Das Wichtigste für Wohnungseigentümer

 

 

15.11.2018

RA Lothar Spatz: Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage November 2018)

 

15.10.2018

RA Lothar Spatz: Typische Probleme mit Wohnungsmietern

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Oktober 2018)

 

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1.9.2018

RA Lothar Spatz: Die Abwehr unzulässiger baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

(Neuauflage September 2018)

 

15.8.2018

BGH: Schadensersatzanspruch des Vermieters ohne vorherige Fristsetzung

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat der Mieter - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (BGH, Urteil vom 27.6.2018 - XII ZR 79/17).

 

15.8.2018

RA Lothar Spatz: Wie der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht

(Neuauflage August 2018)

 

15.7.2018

BGH: Umlage von Gebäudeversicherung mit Mietausfallversicherung auf Wohnungsmieter möglich

Eine vom Vermieter abgeschlossene Gebäudeversicherung, die auch einen infolge eines Gebäudeschadens entstehenden Mietausfall umfasst, wie dies seit längerer Zeit marktüblich von den Versicherern angeboten wird, zählt insgesamt - einschließlich des auf den Mietausfall entfallenden Teils - zu den auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Betriebskosten (BGH, Urteil vom 6.6.2018 - VIII ZR 38/17).

 

15.7.2018

OLG Brandenburg: Rückschnitt von Nachbarbäumen nur nach Maß

Vor dem Einkürzen eines über Jahrzehnte gewachsenen grenznahen Baumbestands erkundigt sich ein besonnen vorgehender Nachbar nach den Folgen für das fremde Eigentum; widrigenfalls handelt er, selbst wenn er die Arbeiten von einer Fachfirma nach seinen Vorgaben ausführen lässt, fahrlässig (OLG Brandenburg, Urteil vom 8.2.2018 - 5 U 109/16).

 

15.7.2018

RA Lothar Spatz: Wie der Vermieter eine unberechtigte Mietminderung abwehrt

(Neuauflage Juli 2018)

 

20.6.2018

BGH: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden (BGH, Urteil vom 23.3.2018 - V ZR 307/16.

 

15.6.2018

RA Lothar Spatz: Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung

(Neuauflage Juni 2018)

 

8.5.2018

BGH: Kündigungsausschluss bei Wohnraum für sehr langen Zeitraum zulässig

Die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags können die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen. Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Es mag allerdings nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein (BGH, Urteil vom 8.5.2018 - VIII ZR 200/17).

 

15.5.2018

RA Lothar Spatz: Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs

(Neuauflage Mai 2018)

 

16.4.2018

Fristlose Kündigung wegen Sachbeschädigung ohne Abmahnung zulässig

Beschädigt der Mieter die Wohnungstür eines Nachbarn mit einem Holzhammer so stark, dass diese ausgetauscht werden muss, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung (LG Kassel, Beschluss vom 20.2.2018 - 1 S 17/18).

 

15.4.2018

RA Lothar Spatz: Die Abrechnung des Vermieters über die Betriebskosten

(Neuauflage April 2018)

 

10.4.2018

Fristlose Kündigung wegen Verweigerung der Überprüfung und Wartung von Rauchwarnmeldern

Die Verweigerung des Zutritts für den Vermieter oder dessen Beauftragten zwecks Überprüfung und Wartung von Rauchwarnmeldern ist wegen der damit einhergehenden Gefährdung der Mietsache und der Mitbewohner des Objekts eine schwerwiegende Vertragsverletzung, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (LG Konstanz, Urteil vom 8.12.2017 - A 11 S 83/17).

 

15.3.2018

RA Lothar Spatz: Die Kontrolle von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung des WEG-Verwalters

(Neuauflage März 2018)

 

28.2.2018

BGH: Wenn der Mieter die Mieträume beschädigt, kann der Vermieter sofort Schadensersatz verlangen

Ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch setzt keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraus. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben (BGH, Urteil vom 28.2.2018 - VIII ZR 157/17).

 

15.2.2018

RA Lothar Spatz: Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters

(Neuauflage Februar 2018)

 

1.2.2018

BGH: Kündigungsrecht des Vermieters nach dem Tod des Mieters nur bei Unzumutbarkeit

Der wichtige Grund für den Vermieter, nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis mit dem neuen Mieter nach § 563 Abs. 4 BGB zu kündigen, muss so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Das kann bei einer objektiv feststehenden Unfähigkeit des neuen Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Leistung der Miete der Fall sein. Die bloße Besorgnis des Vermieters reicht nicht aus (BGH, Urteil vom 31.1.2018 - VIII ZR 105/17).

 

17.1.2018

BGH: § 565 BGB auch bei Weitervermietung als Werkwohnung

Eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne von § 565 BGB kann auch dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (BGH, Urteil vom 17.1.2018 - VIII ZR 241/16).

 

15.1.2018

RA Lothar Spatz: Die Mieterhöhung nach Modernisierung von Wohnraum

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Januar 2018)

 

15.12.2017

RA Lothar Spatz: Der Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Dezember 2017)

 

5.12.2017

BGH: Schadensersatzpflicht des Vermieters bei ungesetzlicher Eigen-Räumung der Wohnung

Nimmt der Vermieter die Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Räumungstitels in verbotener Eigenmacht in Besitz, ist er verpflichtet, ein aussagekräftiges Verzeichnis der vorgefundenen Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen, soweit es sich nicht erkennbar um verbrauchte und offenkundig wertlose (Einrichtungs)Gegenstände handelt, an deren Dokumentierung der Mieter bereits auf den ersten Blick schlechthin kein Interesse haben kann. Kommt der Vermieter der Inventarisierungspflicht nicht nach, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz (BGH, Urteil vom 23.6.2017 - V ZR 175/16).

 

15.11.2017

RA Lothar Spatz: Die Schönheitsreparaturen und ihre rechtswirksame Abwälzung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage November 2017)

 

7.11.2017

BGH: Fristlose Kündigung des Vermieters nur unzulässig, wenn der gesamte Zahlungsrückstand ausgeglichen ist

Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 27.9.2017 - VIII ZR 193/16.

 

15.10.2017

RA Lothar Spatz: Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnungseigentumsanlage

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Oktober 2017)

 

20.9.2017

BGH: Mieterhöhung wegen Unwirksamkeit der vereinbarten Schönheitsreparaturenabwälzung

Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, die Kostenmiete einseitig um den gesetzlichen Zuschlag zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter als unwirksam erweist. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter vor der Mieterhöhung eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen (BGH, Urteil vom 20.9.2017 - VIII ZR 250/16).

 

15.9.2017

RA Lothar Spatz: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage September 2017)

 

16.8.2017

BGH: Zur formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung des Vermieters

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ausreichend, dass die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Es genügt, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Urteil vom 19.7.2017 - VIII ZR 3/17).

 

8.9.2017

RA Lothar Spatz: Mietrecht Kompakt

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage)

 

1.9.2017

RA Lothar Spatz: Wohnungseigentumsrecht Kompakt

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage)

 

15.8.2017

BGH: Kein Vorwegabzug bei gewerblichen Mieteinheiten

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück (Mischnutzung) bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten (BGH, Urteil vom 10.5.2017 - VIII ZR 79/16).

 

15.8.2017

RA Lothar Spatz: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage August 2017)

 

14.8.2017

BGH: Einfaches Bestreiten seitens des Mieters nicht ausreichend

Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (BGH, Urteil vom 31.5.2017 - VIII ZR 181/16).

 

17.7.2017

LG Köln: Rechtsmissbrauch bei jahrelanger Duldung einer baulichen Veränderung

Es ist rechtsmissbräuchlich, wenn ein Wohnungseigentümer zwei Jahre nach einem Austausch von Fliesen durch einen anderen Wohnungseigentümer auf dessen Dachterrasse die Farbe der neuen Fliesen beanstandet, nachdem er vorher schon einen Rechtsstreit gegen den Wohnungseigentümer auf Untersagung der Nutzung der Dachterrasse u.a. wegen behaupteter Feuchtigkeitsschäden ohne Erfolg geführt hat und weder im Rahmen dieses früheren Gerichtsverfahrens noch überhaupt in dem Zeitraum zwischen dem Austausch der Fliesen und der Erhebung der Klage auf Beseitigung der Fliesen sich gegenüber dem Wohnungseigentümer dahingehend geäußert hat, dass er den Austausch der Fliesen für unberechtigt halte bzw. dagegen vorgehen werde (LG Köln, Urteil vom 22.6.2017 - 29 S 218/16).

 

15.7.2017

RA Lothar Spatz: Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsklage

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juli 2017)

 

3.7.2017

LG Köln: Duschen im Stehen in der Badewanne kann den Mieter zum Schadensersatz verpflichten

Wenn in einer Mietwohnung im Bad die Wände nur im unteren Bereich verfliest sind, handelt der Mieter vertragswidrig, wenn er in der Wanne im Stehen duscht und dabei mit dem Spritzwasser die im oberen Bereich nicht verflieste Wand durchfeuchtet. Der Mieter ist für den entstehenden Schimmel selbst verantwortlich und nicht zur Minderung der Miete berechtigt (LG Köln, Urteil vom 14.2.2017 - 1 S 32/15).

 

 

 

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