Anwaltskanzlei Lothar Spatz                                 ☼ ☼ ☼ ☼ ☼                                 Kanzlei für Immobilienrecht

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neu von RA Lothar Spatz (alle Werke erhältlich beim KVV Verlag, Köln)

 

Mietrecht Spezial 2017

insbesondere für professionelle Nutzer mit den stets neuesten BGH-Entscheidungen

 

Das Vermieter-Handbuch 2017

insbesondere für Neueinsteiger mit schnellen Sofortinformationen

 

Wohnungseigentumsrecht Spezial 2017

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Das Wohnungseigentümer-Handbuch 2017

insbesondere für Neueinsteiger mit schnellen Sofortinformationen

 

 

15.7.2017

RA Lothar Spatz: Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsklage

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juli 2017)

 

15.6.2017

RA Lothar Spatz: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juni 2017)

 

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15.5.2017

RA Lothar Spatz: Typische Probleme mit Wohnungsmietern

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Mai 2017)

 

20.4.2017

BGH: Stichtagszuschlag durch das Gericht bei Mieterhöhung erlaubt

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH, Urteil vom 15.3.2017 - VIII ZR 295/15).

 

15.4.2017

RA Lothar Spatz: Die Minderung der Miete wegen Gebrauchsbeeinträchtigung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage April 2017)

 

29.3.2017

BGH: Betriebsbedarf ist nicht automatisch Eigenbedarf

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, muss das Gericht nach den allgemeinen Grundsätzen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB im Einzelfall prüfen, ob dem Vermieter bei verwehrtem Bezug der Wohnung und Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses ein beachtenswerter Nachteil entstünde (BGH, Urteil vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16).

 

29.3.2017

BGH: Vortäuschen von Eigenbedarf kann Schadensersatzpflicht begründen

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung - insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens - kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet (BGH, Urteil vom 29.3.2017 - VIII ZR 44/16).

 

17.3.2017

BGH: Für einen Kündigungswiderspruch ist ein besonderer Härtefall erforderlich

Eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, liegt (nur) vor, wenn sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben (BGH, Urteil vom 15.3.2017 - VIII ZR 270/15).

 

16.3.2017

BGH: Wenn der Räumungsschuldner sich nicht rechtzeitig um eine Ersatzwohnung bemüht

Schwierigkeiten des Räumungsschuldners, eine neue Wohnung zu finden, sind typische Folge einer Räumungsvollstreckung und kein unersetzbarer Nachteil im Sinne von § 719 Abs. 2 ZPO, der im Revisionsverfahren eine einstweilige Einstellung des Zwangsräumungsverfahrens rechtfertigen könnte (BGH, Beschluss vom 13.1.2017 - V ZR 291/16).

 

15.3.2017

RA Lothar Spatz: Das Wohnungseigentümer-Handbuch 2017

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage März 2017)

 

24.2.2017

BGH: Vermieter darf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete verlangen

Die für vergleichbare Wohnungen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546 a BGB verlangen kann, wenn der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen (BGH, Urteil vom 18.1.2017 - VIII ZR 17/16).

 

15.2.2017

RA Lothar Spatz: Das Vermieter-Handbuch 2017

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Februar 2017)

 

25.1.2017

BGH: Auch der Vermieter einer Eigentumswohnung muss die Betriebskosten in der gesetzlichen Frist abrechnen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat grundsätzlich auf dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung noch nicht vorliegt (BGH, Urteil vom 25.1.2017 - VIII ZR 249/15).

 

15.1.2017

RA Lothar Spatz: Die Vorbereitung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Januar 2017)

 

27.12.2016

BGH: Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt der pünktliche Überweisungsauftrag des Mieters

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr kommt es nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt (BGH, Urteil vom 5.10.2016 - VIII ZR 222/15).

 

16.12.2016

BGH: Eigenbedarfskündigung auch zugunsten eines Gesellschafters einer GbR oder dessen Angehörigen zulässig

Es ist daran festzuhalten, dass den Mitgliedern einer (Außen)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unabhängig von der Überschaubarkeit ihrer Gesellschafterverhältnisse die Befugnis zusteht, sich als Vermietermehrheit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zu berufen (BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15).

 

15.12.2016

RA Lothar Spatz: Die Betriebskosten und ihre rechtswirksame Abrechnung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Dezember 2016)

 

14.12.2016

BGH: Verletzung der Anbietpflicht des Vermieters führt allenfalls zu Schadensforderung des Mieters

Es ist nicht länger daran festzuhalten, dass die Verletzung der Pflicht des Vermieters zur Anbietung einer Ersatzwohnung im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Vielmehr zieht eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters in Geld nach sich (BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15)

 

15.11.2016

BGH: Nachträgliche Zahlung lässt ordentliche Kündigung des Vermieters nicht unwirksam werden

Der nach Ausspruch der fristlosen und der fristgerechten Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs vom Mieter vorgenommene Ausgleich sämtlicher fälliger Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit der neben der fristlosen Kündigung ausgesprochenen fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses (BGH, Beschluss vom 20.7.2016 - VIII ZR 238/15).

 

15.11.2016

RA Lothar Spatz: Der Verwalter in Wohnungseigentumssachen

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage November 2016)

 

21.10.2016

BGH: Zur formellen Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9 a HeizkostenVO entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung der Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (BGH, Urteil vom 24.8.2016 - VIII ZR 261/15).

 

21.10.2016

BGH: Fristlose Kündigung des Vermieters kann nur durch vollständige Ausgleichung des Mietrückstands verhindert werden

Den Ausspruch einer wegen Zahlungsverzugs zulässigen fristlosen Kündigung des Vermieters kann der Mieter nicht dadurch verhindern, dass er einen Teil des offenstehenden Betrags zahlt, sondern nur dadurch, dass er vor Zugang des Kündigungsschreibens den gesamten Zahlungsrückstand an den Vermieter ausgleicht oder durch Aufrechnung mit einer begründeten Gegenforderung tilgt (BGH, Urteil vom 24.8.2016 - VIII ZR 261/15.

 

15.10.2016

RA Lothar Spatz: Die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Oktober 2016)

 

23.9.2016

LG Köln: Vergemeinschaftung der Mängelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger

Es entspricht grundsätzlich einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der einzelnen Sondereigentümer gegen den Bauträger auf die Gemeinschaft zur Ausübung übertragen werden. Die ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es in aller Regel, einen einheitlichen Willen darüber zu bilden, wie die Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu bewerkstelligen ist. Von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft darf nur abgesehen werden, wenn dies durch besondere Gründe gerechtfertigt ist (LG Köln, Urteil vom 15.9.2016 - 29 S 34/16).

 

20.9.2016

BGH: Bauträger darf sich nicht selbst zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragen

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 30.6.2016 - VII ZR 188/13).

 

15.9.2016

RA Lothar Spatz: Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage September 2016)

 

15.8.2016

BGH: Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen hat, ist auch bei Pauschalen ausreichend.

Der Grundsatz, dass bei einem Mietvertrag über Wohnraum für eine Umlage von Betriebskosten die Vereinbarung genügt, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen habe, gilt in gleicher Weise auch dann, wenn für die Betriebskosten keine Vorauszahlung, sondern eine Pauschale vereinbart wird (BGH, Beschluss vom 7.6.2016 - VIII ZR 274/15).

 

15.8.2016

RA Lothar Spatz: Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsklage bei Wohnraum

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage August 2016)

 

20.7.2016

BGH: Mit verjährten Ansprüchen auf Betriebskostennachzahlungen kann der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann sich der Vermieter aus der Mietkaution grundsätzlich auch wegen verjährter Forderungen befriedigen (§ 215 BGB, § 216 Abs. 1 BGB). Das gilt jedoch nach § 216 Abs. 3 BGB nicht für verjährte Ansprüche des Vermieters auf Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen. Wenn der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Nachzahlung verjährt ist, kann der Vermieter deshalb nicht mehr mit der Kaution aufrechnen (BGH, Urteil vom 20.7.2016 - VIII ZR 263/14).

 

15.7.2016

BGH: Keine Anwendung von § 314 BGB im Wohnraummietrecht

Die für Dauerschuldverhältnisse geltende allgemeine Regelung des § 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, findet im Wohnraummietrecht keine Anwendung. Die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen ist in den §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt (BGH, Urteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15).

 

15.7.2016

BGH: Bei Beschlussfassung kann auf außerhalb des Protokolls befindliche Unterlagen Bezug genommen werden

Nimmt ein Eigentümerbeschluss auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (BGH, Urteil vom 8.4.2016 - V ZR 104/15).

 

15.7.2016

RA Lothar Spatz: Der Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juli 2016)

 

24.6.2016

BGH: Vorgeschobener Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm genannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können (BGH, Beschluss vom 10.5.2016 - VIII ZR 214/15).

 

20.6.2016

BGH: Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung ausnahmslos nur binnen Jahresfrist möglich

Die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB, wonach der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung geltend machen kann, gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell überhaupt nicht auf den Mieter umgelegt werden können (BGH, Urteil vom 11.5.2016 - VIII ZR 209/15).

 

20.6.2016

BGH: Wenn der Mieter die Einbauküche des Vermieters ausbaut

Wenn der Vermieter die Wohnung mit einer eingebauten Küche vermietet, im Verlaufe des Mietverhältnisses der Mieter jedoch den Vermieter darum bittet, die Einbauküche durch eine eigene Küche ersetzen zu dürfen, und der Vermieter dies mit der Maßgabe gestattet, dass der Mieter die Einbauküche aufzubewahren und in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und bei Mietende den ursprünglichen Zustand auf seine Kosten wiederherzustellen hat, besteht für die Zeit, in der die Einbauküche vom Mieter ausgebaut und an anderer Stelle gelagert ist, keine Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters für die Küche (BGH, Urteil vom 13.4.2016 - VIII ZR 198/15).

 

20.6.2016

LG Berlin: Kein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung

Ist der Mieter nach einer von ihm selbst ausgesprochenen Kündigung lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zur Fortentrichtung der Miete verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser einen geeigneten Nachmieter benannt hat (LG Berlin, Beschluss vom 3.3.2016 - 67 S 39/16).

 

15.6.2016

RA Lothar Spatz: Typische Probleme mit Wohnungsmietern

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Juni 2016)

 

14.6.2016

BGH: Kündigungsrecht des Vermieters bei Obhutspflichtverletzung des Mieters

Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn die Besorgnis des Vermieters begründet ist, dass der Mieter seine Obhutspflichtverletzung nach der rechtskräftigen Verurteilung fortsetzt (BGH, Urteil vom 13.4.2016 - VIII ZR 39/15).

 

25.5.2016

BGH: Zur Abrechnung von Müllbeseitigungskosten

§ 556 a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen. Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 6.4.2016 - VIII ZR 78/15).

 

24.5.2016

BGH: Ausbau von Sondereigentum

Gestattet die Teilungserklärung einem Eigentümer den Ausbau seiner Einheiten zu Wohn- oder Büroräumen, wobei "jede Baumaßnahme gestattet" wird, die "behördlich genehmigt ist", so ist die Gemeinschaft nicht befugt, die Baumaßnahmen während der Herstellungsphase umfassend begleitend zu kontrollieren und einer Rechtmäßigkeitsüberprüfung zu unterziehen (BGH, Urteil vom 26.2.2016 - V ZR 131/15).

 

16.5.2016

RA Lothar Spatz: Das Wohnungseigentümer-Handbuch

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Mai 2016)

 

28.4.2016

BGH: Mängelhaftung bei "gebrauchten" Eigentumswohnungen nach Kaufvertragsrecht

Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach ihrer Errichtung veräußert und bis dahin vermietet hat, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht (BGH, Urteil vom 25.2.2016 - VII ZR 156/13).

 

26.4.2016

BGH: Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" zu tragen hat, ist grundsätzlich ausreichend.

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskosten für Ordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 137/15).

 

15.4.2016

RA Lothar Spatz: Die ordentliche fristgerechte Kündigung des Vermieters

(vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage April 2016)

 

16.3.2016

BGH: Mieterhöhung auf der Grundlage eines privaten Sachverständigengutachtens

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 3.2.2016 - VIII ZR 69/15).

 

 

 

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